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 경매자료실 > 경매배우기 
| 작성자 |
부자뱅크 |
등록일 |
2011.09.22 (04:01:26) |
| 제목 |
부동산경매] 감정가 너무 믿지말자 _ 경매학원 경매강의 경매강좌
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"감정가에 속지 말자." 경매를 설명할 때 자주 등장하는 단어가 감정가, 낙찰가, 낙찰가율 등이다. 감정가란 법원에서 해당 물건의 가치를 평가한 금액이고 낙찰가는 경매참가자가 물건을 사는 가 격이다.
낙찰가율은 감정가 대비 낙찰가의 비율이다. 낙찰가율이 높으면 그만큼 높은 금액을 주고 물건을 낙찰받았다는 뜻이다. 낙찰가율이 100%를 넘으면 법원 감정가보다 높은 가격을 지불했다는 것인데 경매시장에서는 종종 있는 일이다.
이런 일이 가능한 이유는 감정가가 시세보다 낮게 매겨지는 경우 때문이다. 경매물건 에 대한 감정은 입찰일 5개월~1년 전에 이루어지므로 그 사이의 주택가격 상승분을 반 영하지 못한다. 이러한 감정가의 왜곡은 비교대상이 많고 거래도 활발한 아파트 보다 는 연립, 다세대주택에서 더 자주 발생한다.
사례 지난달 말 서울지방법원 경매2계에 강남구 신사동에 있는 29평형 다세대주택이 나왔다. 감정가는 1억원. 이 물건이 맘에 든 경매초보자 M씨. 직접 가서 살펴본 후 마 음을 굳힌 김씨는 시세에서 조금 밑도는 가격으로 입찰해야겠다는 생각에 이곳 저곳 을 돌아다니며 시세를 알아보았다.
약간씩 차이는 있었지만 대략 1억3,500만~1억4,000만원 정도로 감정가와는 큰 차이가 났다. 드디어 입찰 당일. 경쟁률이 7대 1로 매우 치열하자 꼭 낙찰받아야 겠다는 생각 에 감정가보다 1,700만원이나 높은 1억1,700만원을 써 냈고 결국 성공했다.
낙찰가율로 따지면 117%. 보통 다세대주택의 낙찰가율이 60, 70%대인 점을 감안하면 너무 높은 금액을 들인 것처럼 보이지만 세금 등을 제외하고도 김씨는 1,000만원 가까 운 수익을 거둘 수 있었다.
주의할 점 연립, 다세대는 아파트에 비해 시세를 파악하기가 쉽지 않다. 따라서 인근 중개업소 뿐 아니라 여건이 비슷한 지역의 중개업소를 돌아다니며 대상물건에 대한 가 격조사를 철저히 해야 한다. 다리품을 파는 만큼 수익이 보인다.
세금 등 경매시 소요되는 비용 또한 만만치 않다는 점도 알아둬야 한다. 직접 입찰에 참여할 때는 보통 낙찰금의 7%, 컨설팅업체를 통하면 8.5~9%가 소요되므로 이를 감안 해 낙찰가를 결정해야 한다.
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 경매강의 경매학원, 법정지상권(1)_저당권자가 신축동의해도 지상권인정 안됨.
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