1. 지분경매란

지분경매란 하나의 부동산을 2명 이상이 소유하고 있는 것으로, 그중 한사람 혹은 여러 사람의 지분이 법원경매로 진행되는 것을 말한다. 우리가 흔히 볼수 있는 지분경매는 부부공동소유나, 상속부동산이 대표적이다.

지분경매는 전체 지분중 일부만 경매되기 때문에 낙찰 후에도 독자적인 재산권 행사가 쉽지않다. 이 때문에 많은 사람들이 지분경매물건에 관심이 적고 유찰도 잦다.

하지만 지분경매를 잘만 이용하면 오히려 더 큰 수익을 남길 수도 있다. 물건 특성상 지분경매는 유찰횟수가 많아 가격이 저렴하고 부동산 전체가 아닌 일정 지분만 매입하는 것이므로 비교적 소액으로도 투자가 가능하다.

2. 경매틈새시장, 지분경매

지분경매야 말로, 적은 돈으로 할 수 있는 틈새 경매 투자처가 될 수 있다. 그러나 지분경매의 경우 다른 공유자의 우선매수청구권이 있기 때문에, 일반 입찰자 입장에서는 이 공유자우선매수청구권은 참으로 귀찮은 존재일 수 밖에 없다.

그 많은 시간과 노력, 그리고 기타 비용을 들여 어렵사리 낙찰을 받았는데 우선매수청구권으로 인해 그 모든 노력이 물거품이 된다면 참으로 허탈할 수 밖에 없다. 그래서 대부분의 사람들은 다른 안전한 물건에 관심을 가지게 되고 이런 까다로운 물건까지 해야하나 하는 생각에 공유지분에 대한 투자를 기피하게 된다.

하지만 모든 공유자들이 다 공유자우선매수신고를 하는 것은 아니다. 공유자가 자금여력이 없거나, 법에 무지하여 공유자우선매수청구권제도가 있는지 조차 모르는 경우가 허다하고 매각기일당일 우선매수신청한 공유자가 불참하는 경우도 있다.

지분경매에 의외로 좋은 물건이 꽤 많으므로 가격이 저렴하다면, 입찰을 고려해도 좋다.

지분경매를 통해 수익을 올리기 위해서는 공유지분권자와의 합의분할을 유도하는게 중요하다. 이를 위해서는 경매참가전에 지분공유자를 만나서 얘기해 보는 것이 좋다.

보통 공동지분을 소유하는 사람들은 친분관계에 있거나 친인척일 가능성이 많다.

만일 합의분할에 실패하면 법원에 ‘공유물분할청구소송’을 내면 된다. 법원에서는 대부분 경매를 통한 낙찰금으로 각자 지분만큼 분할하는 판결을 내린다.

3. 지분경매후 소유지분 처리방법

지분경매는 상당히 조심하여 접근하여야 하는 것으로, 권리의 행사가 어려운 것이 지분경매이고 특히 지분권이 과반을 초과하지 않으면 지분권의 행사도 임의 행사가 어렵다.

만일 경락받은 부동산이 토지일 경우에는 지분의 분할을 요구할 수는 있으나 이도 지분권자의 동의가 있고 소유지분의 위치를 정하려고 하면 좋은 위치를 소유하려고 할 것이기 때문에 상당히 어려울 것이고 당사자간의 협의가 되지 않으면 법원에 분할의 청구를 소송으로 할 수도 있을 것이다.

(1) 현물분할

공유물의 재산권행사는 현물분할이 원칙이다. 현물분할은 물리적 분할로 토지에서 많이 이용되는데 한 필지의 토지를 측량해서 각 소유지분만큼 분할을 하는 방법이다. 이때는 토지면적, 진입로 등을 충분히 고려해 서로에게 손해가 없도록 공평하게 분할해야 한다.

(2) 공유지분을 매입

낙찰자가 나머지 공유지분권자의 지분을 매입하거나 낙찰받은 지분을 다른 공유자에게 매각하여 한사람이 전체 지분을 소유한다. 매각지분에 대한 합리적인 가격을 정하여 그 금액을 기준으로 한사람이 매입한다.

(3) 공유물분할청구소송

지분경매후 소유지분을 처리하기 위한 방법으로 현물분할 또는 공유지분을 매각, 매입을 하게 되는데 위 2가지 방법으로 처리가 되지 않을 때에는 법원에 공유물분할청구소송을 진행하게 되며 대부분 현금분할판결이 난다. 현금분할판결은 해당 부동산의 경매로 진행된다.

① 공유물분할청구소송

공동지분소유주를 아무리 설득해도 되지 않을 때 마지막으로 가능 한 것이 법원에 공유물분할청구소송을 내는 것이다. 공유물분할청구 소송은 말 그대로 법원에 공동지분처분 문제에 대해서 협의가 되지 않으니 경매를 통해 지분 문제 정리를 요구하는 것이다.

공유물분할청구소송이 제기되면 법원에서는 해당 물건을 경매물건으 로 공시하고 경매절차에 들어간다. 경매절차를 거쳐 낙찰이 되면 여 기서 발생한 낙찰금으로 각자의 지분만큼 낙찰자와 원래 공동 지분 소유주에게 분배를 해 준다.

하지만 공유물분할 청구소송을 진행을 하게되면 지분권자들은 손해 를 보게 된다. 경매로 물건이 나오게 되면 시세보다 저렴한 가격에 낙찰이 이뤄지기 때문이다.

이러한 문제 때문에 지금까지 공유물분할청구소송을 내게 되면 약 90%이상이 협의가 된다. 공유물분할청구소송으로 인한 손해를 알고 있기에 막상 소송이 진행되면 협의과정을 거쳐 지분만큼 분할해서 각자 소유권등기를 마치거나 지분을 매수하는 경우가 많다.

② 우선매수신청

매각기일에 지분경매에 참가한 입찰자 중에서 최고가매수인이 결정 되어도 지분경매물건의 나머지 지분을 갖고 있는 사람 중에 한 사람 이라도 우선매수신청을 할 경우 상황은 정반대로 바뀐다. 우선매수 신청자는 일반 입찰자들과 같이 법원에 똑같은 입찰보증금을 보관하 고 경매대상 지분에 대해서 우선 매수신고를 할 수 있다. 일반낙찰 자가 낙찰을 받아도 공유지분권자가 우선매수신청를 하면 낙찰이 무 효가 되며, 공유지분자가 낙찰자가 된다. 낙찰받은 입찰자는 입찰보 증금만 되돌려 받는다.