“동일인 소유의 토지와 무허가건물 매매때, 특약사항 없으면 원소유주에 법정지상권”

법정지상권은 단순히 토지와 건물소유자가 다르다고 해서 성립하는 것이 아니다.

민법 제366조에 따라 법정지상권 또는 관습에 의한 법정지상권이 인정되려면 동일인의 소유에 속하는 토지와

그 위에 있는 가옥이 매매나 기타 적법한 원인행위로 인해 각기 그 소유자를 달리하는 경우에 발생하는 것이

다. 처음부터 토지소유자와 건물소유자가 다른 상태에서 경매나 기타 원인으로 인해 토지와 건물 중 한쪽의

소유주가 바뀐 경우에는 법정지상권이 인정되지 않는다.

법정지상권의 여러 가지 유형에 대해 대법원 판례를 소개한다.

▲미등기된 건물에 대한 법정지상권 인정여부

토지를 소유하고 있던 A씨가 그 토지위에 건물을 신축하면서 신축중인 건물을 B씨에게 매도했다.

이 때 신축 중인 관계로 건물등기는 할 수 없는 상태였다. 이 과정에서 토지가 법원경매로 인해 타인에게

낙찰되었다.

건물은 여전히 등기되지 않았다고 볼 때 법정지상권을 주장할 수 있는 것은

원소유주인 A씨인가,매수인인 B씨인가.

이에 대해 고등법원은 건물 등기가 되지 않았다고 하더라도 A씨는 이미 그 소유권을 타인에게 넘긴 상태이기

때문에 법정지상권을 주장할 수 없다고 판결한 사례가 있다.

하지만 대법원은 해석을 달리했다. 건물이 등기되지 않는 한 여전히 건물소유권은 A씨에게 있다 할 것이므로

원 소유자 A씨는 경매로 낙찰 받은 토지소유자에게 법정지상권을 주장할 수 있다고 판시했다.

법원은 그 이유에 대해 A씨가 건물에 대해 법정지상권을 주장하지 못하게 되면 경락받은 자는 신축중인 건물

을 철거하게 되고 결국 건물을 양수한 B씨는 권리를 주장할 수 없게 되기 때문에 먼저 A씨가 법정지상권을 취

득한 이후 B씨에게 소유권과 더불어 법정지상권도 인계하는 것이 신의성실의 원칙에 부합되는 것이라고 판시

했다.

대법원 또한 미등기 건물의 법정지상권 인정에 대해서도 판시했는데, 관습상 지상권은 법률행위로 인한 물권

의 취득이 아니고 관습법에 의한 부동산물권을 취득한 것이므로 등기되지 않은 건물에 대해서도 지상권취득의

효력이 발생한다고 판시했다.

▲무허가건물에 대한 법정지상권 성립여부

한 사람소유의 대지 위에 등기되지 않은 무허가건물이 존재했는데, 매매로 인해 타인에게 대지 소유권을 인계

했다면 원 소유자는 그 대지위에 존재했던 무허가건물을 대상으로 토지소유주에게 법정지상권을 주장할 수 있는가.

이에 대해 대법원은 동일인 소유의 토지와 건물이 매매, 증여, 강제경매, 국세징수법에 의한 공매 등으로 그

소유권자를 달리하게 된 경우에 그 건물을 철거한다는 어떠한 특약이나 조항이 없는 한 건물소유자는 그 부지

에 대하여 관습상의 법정지상권을 취득하는 것이고 그 건물은 건물로서의 요건을 갖추고 있는 이상 무허가건

물이거나 미등기건물이거나를 가리지 않는다고 판시했다.

▲법정지상권이 있는 건물을 낙찰 받았다면 어떻게 되나

경기도에 사는 K씨가 법정지상권이 있는 건물을 경매를 통해 낙찰 받은 후 전 대지 소유자에게 지상권설정등

기를 신청했다. 하지만 토지소유자는 당초 토지와 건물 소유자가 달랐기 때문에 법정지상권이 성립하지 않는

다고 주장하며 지상권설정등기를 거부하고 오히려 철거를 명령했다.

이에 대해 법원은 법정지상권자가 그 소유건물을 판결이나 매매에 의해 양도하는 경우 특별한 사정이 없는

한 건물과 함께 그 지상권도 양도한다는 것으로 볼 수 있으므로 대지소유자나 건물양도인은 지상권설정등기와

이전등기절차의 이행을 구할 수 있다고 판시했다.

또한 대지소유자가 건물소유권이 타인에게 넘어간 것을 이유로 건물철거나 인도를 주장하는 것은

설정등기절차를 이행을 해야 하는 자가 오히려 신의성실의 원칙에 위배되는 행동을 하는 것이라고 판시했다.


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