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 경매자료실 > 경매배우기 
| 작성자 |
부자뱅크 |
등록일 |
2010.01.14 (12:59:11) |
| 제목 |
아파트경매 라경매시 유의점_임대차분석(1), 경매강의 경매학원
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수강생으로부터 ‘시세보다 싸다고 판단되면 그냥 입찰하면 되지
굳이 권리분석이나 임대차분석이 필요하냐’는 질문을 받은 적이 있다.
권리분석과 임대차분석이 왜 필요한지 장황하게 설명을 늘어놓고서야 조금은 이해를 하는 듯했다.
경매물건은 그 정보가 불특정 다수에게 공개된다는 점에서 입찰 역시 불특정 다수가 참가한다는 특징을 갖는다.
입찰에 임하는 불특정 다수에는 경매를 아는 사람도 있을 테지만 경매를 모르거나 초보자인 경우도 상당하다.
경매의 특성상 경매를 알아도 실수를 저지르거나 함정에 빠지는 경우가 비일비재한데
하물며 경매를 모르는 초보자의 경우에는 오죽하겠습니까?
경매 실수나 함정 유형에는 여러 가지가 있지만 그 대표적인 유형이 바로 점유자와 관련된 일이다.
점유자는 임차인의 문제와 직결된다는 점에서 한 치도 소홀하게 넘어가서는 안 되는 사항이다.
경매정보에 등록된 점유자가 있다면 먼저 해야 할 일은 임차인의 진정성을 판가름하고 다음으로 대항력 유무를
판단하고 마지막으로 보증금에 대한 배당 여부를 분석하는 일일 것이다.
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경매사례를 통해 점유자에 대한 분석 과정을 살펴보도록 하자.
강동구 둔촌동에 있는 현대아파트 32평형이 감정가 5억3천만 원에 처음 경매에 부쳐진 적이 있다.
이 아파트의 최초근저당권자는 S새마을금고로 2007년 5월 근저당이 설정됐다.
먼저 점유관계를 보니 'L'씨가 2004년 11월에 전입한 것으로 되어 있다.
물론 임대차 신고 내역이 없다. 임차인 여부가 미상이지만 채무자(=소유자, 'O'씨)와 채권자, 전소유자('P'씨)와의 관련성 및 최종 소유권 이전 시점(2002년 1월) 등을 살펴본 결과 임차인일 가능성이 분명한 것으로 판단됐다.
다음은 'L'씨가 대항력이 있느냐 없느냐를 판단하는 것.
최초근저당은 2007년 5월에 설정됐고 임차인 'L'씨는 이보다 2년이상 앞서 전입했으므로
대항력이 있는 선순위 임차인에 해당한다.
따라서 임차인 'L'씨가 보증금을 배당받지 못할 경우
그 보증금은 낙찰자에게 인수된다는 사실이 이 경매물건의 핵심이다.
마지막으로 임차인 'L'씨가 보증금을 배당받을 수 있느냐를 확인하는 일만 남았다.
앞서 얘기했듯 'L'씨는 임대차에 대한 권리를 신고하지 않아 임대차 내역이 미상으로 처리돼있는 상태이다.
등기부등본을 보니 배당요구로 인정되는 임차권등기명령 신청 내역도 없다.
이러한 사실을 통해 'L'씨는 배당요구를 하지 않아 보증금을 배당받을 수 없고 얼마인지 모르는 보증금을 낙찰자가 떠안아야 한다는 것이 확인됐다.
이러한 이유로 이 아파트는 첫 경매에서 유찰된 후 6월, 8월에 있은 경매에서도 거듭 유찰되어 오는 9월 28일에 감정가의 51%인 2억7천여만 원에 4회차 경매가 진행될 예정이다.
'L'씨가 선순위 대항력 있는 임차인이라는 것과 그 임차인이 보증금을 배당받지 못하기 때문에
낙찰자가 그 보증금을 떠안아야 한다는 점을 알고 모두가 입찰을 꺼려하고 있는 것이다.
임대차분석이 이렇게 순서에 따라 딱딱 맞아떨어진다면 얼마나 좋을까?
그러나 경매물건은 그 수만큼이나 점유 유형도 각양각색으로 나타난다.
따라서 임대차분석도 다양한 각도에서 진행되는 것이 바람직하지만
불행히도 표면상 드러나 있는 내용만 보고 입찰했다가 낭패를 보는 성질 급한 입찰자가 한둘이 아니다.
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 경매강의 경매학원, 법정지상권(1)_저당권자가 신축동의해도 지상권인정 안됨.
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