2012년 현 주택시장
최근 2012년에 들어 전월세 거래량까지 감소하면서 모든 주택시장이 얼어붙고 있는 모습을 보이고 있다. 2012.3월 전국 주택 매매거래량은 총 6만7541건으로 전년 동월(9만6264건)보다 29.8% 줄었고, 전국 주택 전·월세 거래량은 12만6800건으로 전년 같은 기간보다 10.4%가 감소했다. 반면 2010.12월 대비 2011.12월 주택매매가격은 6.9% (2011.12월 대비 0.6%), 주택전세가격은 12.3% (2011.12월 대비 1.5%) 상승하였다.
<표 1> 연도별 주택매매·전세가격 증감률
현재 주택시장 침체의 장기화는 한가지 원인 때문에 일어난 사태가 아니라 다양한 원인들이 한꺼번에 맞물려 나타나고 있다는 분석이 지배적이다. 주택의 기대가치 하락으로 인한 투자수요 감소, 주택가격 하락기대로 인한 수요대기자 증가, 1~2인 가구 증가 등으로 인한 주택 선호의 변화, 뉴타운, DTI 규제 등과 같은 주택정책의 영향, 세계적인 경제침체 등 모든 요소가 주택시장에 악영향을 미쳤다. 또한 이 기간이 장기화 될수록 사회 전반에서 나타나는 부작용 또한 심각해져 사회 전반에서 계속 우려의 목소리를 내고 있다. 과연 주택시장 침체가 언제까지 이어질지 걱정하고 있다.
장기적 주택시장을 움직이는 계층의 현실
주택시장에서 인구·가구에 대한 중요성을 아무리 강조해도 모자라지 않다. 물론 경제상황이나 주거선호도 많은 영향을 미치지만 주택이 필요한 사람들이 적어지거나 많아지는 것이 장기적 주택시장의 움직임에 큰 영향요소이기 때문이다. 또한 주거에 대한 수요량의 증가는 한계가 있기 때문에 가격도 상승에 대한 한계선이 존재한다.
그렇기 때문에 과거와 마찬가지로 현재까지 주택시장에서 중요한 부분을 차지하고 있는 계층은 베이비붐 세대들이다. 2010주거실태조사에 따르면 1차베이비붐(2010년 기준 47~56세) 전후 세대인 40~45세 49.9%, 50~59세 61.1%가 자가에 살고 있다. 이들의 은퇴시기가 가까워질수록 수익형 부동산이나 금융시장으로 옮겨가기 위해 주택매매에 나설 것이다.
<표 2> 연령별 주택 점유형태
하지만 주택시장에 크게 영향을 미치는 1차 베이비붐세대가 주택을 매매해야 하는 뚜렷한 이유들이 존재하고 그 물량 또한 많음에도 불구하고 실질적으로 주택가격 하락이 크게 나타나지 않고 그저 거래량의 줄어드는 현상으로 번지고 있다. 이는 은퇴에 가까운 자가소유의 베이비붐 가구의 라이프 사이클을 현실적으로 생각해 보면 지금 주택시장에서 벌어지고 있는 현상이 부분적으로 해석가능하다.
<표 3> 2010년 연령별 가구수
2012년 베이비붐 세대(49~58세)는 은퇴를 했거나 은퇴를 준비하는 사람들이며 또한 그의 자식들은 대부분 결혼 연령(초혼 평균연령 남성 31.9세·여성 29.1세)일 것이다. 그러므로 1차 베이비붐 세대는 현 자가 주택 매매로 노후와 자식세대혼인비용까지 부담해야할 가능성이 높다. 너무 높은 주택가격으로 인해 젊은 계층이 주거비용을 포함한 혼인비용 모두 감당하기 어렵기 때문이다. 대졸 신입 사원 초임 연봉이 평균 3075만원이라 가정한다면 부부가 3년 반 동안 숨만 쉬고 돈을 모아야 신혼집 마련 비용을 포함해 평균 결혼 비용(2억808만원)을 모을 수 있다. 이를 반영하듯 한 여론 조사에 따르면 부모 도움 없이 스스로 결혼한 사람(44.2%)은 절반도 채 안 되었다. 나머지는 부모에게 전적으로 의지하거나 본인 저축을 보탠 경우(55.8%)가 차지했다. 1차 베이비붐세대에게 집값상승이 자산 증식에 큰 영향을 미쳤지만 그 자식세대(2차 베이비붐세대)에 결국 큰 부담으로 작용함으로써 다시 그 부모에게 부담이 전가되는 현상이 나타나고 있는 것이다.
그러므로 주택시장을 주도하고 있는 1차 베이비붐 세대의 라이프사이클 때문에 주택가격 하락은 주택시장 침체에 비해 크게 나타나지 않고 거래량만 크게 하락하고 있는 현재 주택시장이 어느 정도 설명 가능하다.
주택시장을 움직이는 계층의 바뀐 노후 주거 선호
은퇴 후 희망주거형태 변화를 볼 수 있다. 2006년 주거실태조사에서 50대들이 이사 희망하는 점유형태 중 차가는 31.6%였지만 2008년 33.4%, 2010년 34.5%로 점차 증가하는 모습을 보이고 있고 자가 또한 조금씩 상승하고 있다. 반면 무상은 4.9%, 3.4%, 2.3%로 낮아지고 있는데 이는 과거 부모님 세대와 다르게 자식과 같이 살기 보다는 따로 주거공간을 마련하고자 하는 선호를 알 수 있다.
<표 4> 50대 이사희망 점유형태
또한 점점 주택에 대한 투자가치가 없어진다면, 주택매매 후 다시 주택을 구매하기 보다는 차가로 전환할 가능성이 높다. 이는 1차베이비붐 세대의 집한채 매매를 통해 두가구의 전세수요로 변환될 가능성이 높다라고 해석 가능하다. 이런 움직임은 향후 5년 동안 베이비 붐의 은퇴시기와 그 자식세대의 결혼시기가 맞물려 계속해서 이어질 것으로 예상된다.
현재 주택시장 움직임의 시발점
주택시장에 큰 영향을 가지고 있는 1차 베이비붐 세대의 라이프 사이클을 고려한다면 향후 5년 동안의 주택트렌드는 수익형 부동산의 인기와 소형주택과 전세선호로 현재와 같이 이어질 가능성이 높다. 하지만 현재 소유 주택이 매매가 되어야 이후 자산이 움직일 것이지만 2012년 들어 급격한 거래량 감소를 비추어 보아 이러한 움직임에는 차질이 있을 것으로 보인다. 주택선호변화, 주택가격 하락기대, 경기침체 등 다른 요인들의 영향으로 현재가격의 주택이 근시일 안에 매매되기에는 무리가 있어 보인다. 현재 상황에서 1차 베이비붐 세대의 선택에 관심을 집중할 필요가 있다. 이후 이 세대들이 가격하락에도 불구하고 주택을 처분하거나 가격을 고수하면서 그 비용을 감당할지는 다른 여러 상황에 영항을 받겠지만 이 세대들의 움직임으로 인해 향후 주택시장 또한 같이 움직이게 될 가능성이 높아 보인다.
장기적으로 주택시장에 가장 큰 영향이 미치는 요인은 가구(인구)이다. 현재 베이비붐세대의 은퇴가 큰 요인으로 작용하는 것처럼 이후 제2베이비붐세대가 은퇴할 때에도 이러한 문제는 또 대두 될 것이고 이후 출산장려정책으로 인해 인구가 증가했던 90년대 출생 인구가 은퇴할 때가 되면 그 부피는 줄었을지 모르지만 다시 문제화 될 가능성이 높다. 이런 현상을 지금은 처음 경험하는 것이라 준비되지 않았다고 생각할 수 있으나 그 다음 부터는 주택수요자와 공급자 모두 장기적으로 위험요소를 고려해 주택공급과 수요 조정하는 노력이 필요해 보인다.
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